الكاتب: hussam.halepi

صدر قانون الجنسية مقابل الاستثمار أول مرة مطلع العام 2017 وطالته عدة تعديلات في السنوات اللاحقة آخرها في منتصف العام الماضي 2022 ومازال سارياً حتى اليوم، وأحدث تعديلات شروط الحصول على الجنسية التركية هي:

رفع قيمة العقار الذي يمنح الجنسية التركية:

نص التعديل الأخير على قانون منح الجنسية التركية من خلال التملك العقاري ألا تقل قيمته عن 400 ألف دولار بعد أن كان سابقاً 250 ألف دولار، علماً أن أول قيمة استثمارية أعلنها القانون في العام 2017 كانت عند مليون دولار، فيما أبقى القانون على المدة الزمنية لوجوب الاحتفاظ بالعقار عند ثلاث سنوات كحد أدنى.

بيع العملة الأجنبية عند تملك عقار في تركيا بهدف الحصول على الجنسية التركية:

أصدر الرئيس التركي “رجب طيّب أردوغان” في الأيام الأولى من العام الماضي 2022 قراراً جمهورياً بضرورة بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي التركي واستبدالها بما يعادلها من العملة التركية وفق لنشرة سعر الصرف الرسمية الصادرة في اليوم السابق ووجوب أن ينص الاشعار على فقرة “بيع العملة الأجنبية من أجل الحصول على الجنسية التركية” على أن يتم ذلك من خلال بنك وسيط، ثم تحويل قيمة العقار بما يعادل 400 ألف دولار بالعملة التركية حصراً إلى حساب البائع عبر نفس البنك الوسيط، ثم إدراج إيصالي بيع العملة الأجنبية وتحويل قيمة العقار ضمن ملف طلب الحصول على الجنسية التركية من خلال شراء عقار في تركيا.

تعديل منح الجنسية التركية للعقارات التشاركية في تركيا:

سابقاً كان يتاح للعقار التشاركي (أكثر من مالك) أن يحصل كل مالك له حصة في العقار لا تقل عن الشرط المادي لقانون التجنيس على الجنسية التركية، مثال على ذلك عقار قيمته مليون و200 ألف دولار مملوك لثلاثة أشقاء أو أصدقاء وحصة الفرد الواحد لا تقل عن ثلث العقار أي 400 ألف دولار كان بإمكان ملاك العقار الثلاثة الحصول على الجنسية التركية.

إلا أن التعديل الجديد منع منح الجنسية التركية لأكثر من مالك واحد بمعنى عقار مالك يساوي جنسية واحدة تشمل طبعاً زوجة المشتري وأطفاله دون سن 18 عاماً.

إضافة طريقة جديدة على طرق الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار:

أضاف آخر تعديل لشروط الحصول على الجنسية التركية الصادرة في أيار/مايو 2022 طريقة جديدة للحصول على الجنسية التركية لم تكن موجودة سابقاً وهي إيداع 500 ألف دولار في صندوق التقاعد الفردي والإبقاء عليه لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.

تستقطب الجنسية التركية عشرات الدول والجنسيات التي ترغب بالحصول عليها والتمتع بمزاياها ويسألون دوماً عن أفضل الطرق للحصول على الجنسية التركية خاصةً من خلال الاستثمار في تركيا لاسيما الاستثمار العقاري وذلك لمعرفتهم التامة بقوة جواز السفر التركي وتصنيفه المتقدم وعدد الدول التي تسمح بدخول حامله دون فيزا

شعوب عربية تهتم بالحصول على الجنسية التركية:

تختلف أسباب كل دول عربية من الدول العشرة المهتمة بالحصول على الجنسية التركية بين أسباب أمنية وسياسية وحروب وأزمات اقتصادية تدفعهم للبحث عن دولة أخرى تتمتع بمزايا وعادات وتقاليد مشابهة لهم، ومن مثل تركيا أشبه بالعادات والتقاليد العربية والالتزام الديني والتقاء الثقافات والأديان والمعتقدات.

1-مواطنو دولة العراق:

أدى الغزو الأمريكي للعراق في العام 2003 إلى ظهور انقسامات وحروب داخلية حتى بعد انتهاء النزاع العسكري خلفات أزمات اقتصادية وصعوبة المعيشة في العراق مازالت مستمرة حتى اليوم ما يجعلهم يلجؤون للتفكير في دول أخرى ذات سيادة واستقرار سياسي وأمني وعسكري واقتصادي ليجدون في تركيا فرصة للحصول على جنسية ثانية بمواصفات أفضل.

2-مواطنو الجمهورية اللبنانية:

بالرغم من عدم وجود حروب حقيقية في لبنان إلا أن هذا البلد العربي الأصيل يعاني منذ سنوات طويلة لأزمات وانقسامات داخلية أثرت بشكلٍ رئيسي على القطاعات الاقتصادية وتوفير الوقود والطاقة الكهربائية، وبسب العلاقات الدبلوماسية الجيدة بين بيروت وأنقرة بإمكان المواطنين اللبنانيين السفر إلى تركيا دون الحاجة لتأشيرة مسبقة، ليفكر أصحاب الجنسية اللبنانية بشكل جدي بالحصول على الجنسية التركية والبحث في الطرق الأفضل والأسهل.

3-مواطنو دولة فلسطين:

ينقسم الفلسطينيون بين فلسطيني الداخل الذين يحملون ما يُعرف بجواز سلطة وفلسطينيو الخارج من حملة وثائق السفر الفلسطينية، والملفت أن قراراً تركيا صدر في مارس 2019 يسمح لحملة الوثائق الفلسطينية بالتملك العقاري في تركيا، ويرغب الفلسطينيون بالحصول على الجنسية التركية بسبب تغريبتهم المستمرة منذ العام 1948 حتى اليوم وإقامتهم في دول الشتات مما يمكنهم بالاستفادة من مزايا الجنسية وجواز السفر التركي.

4-مواطنو الجمهورية العربية السورية:

ترتبط تركيا وسوريا بتاريخ مشترك طويل وحدود جغرافية تجعلها أقرب الدول العربية على تركيا وبسبب الأزمة السورية المستمرة منذ العام 2011 في مختلف المحافظات السورية والصعوبات الأمنية والعسكرية والسياسية والاقتصادية يفكرون دوماً بجنسية بديلة لاسيما الجنسية التركية لما تحمله من مزايا وقد اتجهت السلطات التركية منذ العام 2016 بتجنيس بعض اللاجئين السوريين سيما أصحاب الكفاءات العلمية، ويمكن للسوريين الحصول على الجنسية التركية بأي طريقةٍ كانت باستثناء التملك العقاري كونهم من الجنسيات الممنوعة من شراء العقارات التركية.

5-مواطنو الجمهورية اليمنية:

يسدد اليمنيون فاتورة نزاعات إقليمية وحروب متواصلة أتعبتهم وجعلتهم يفكرون بطرق بديلة للمعيشة الكريمة من بينهم الحصول على الجنسية التركية والعيش ببلد هانئ ومستقر.

6-مواطنو الجمهورية الجزائرية:

بسبب ضعف الاقتصاد الجزائري وتدني فرص العمل تتجه نسبة جيدة من الجزائريين للبحث عن وطن بديل وجواز سفر أقوى من جواز السفر الجزائري وبسبب العلاقات القوية بين تركيا والجزائر خاصةً بين الشعبين وسهولة الوصول براً وبحراً إلى تركيا فإن الجنسية التركية أول ما يفكر بهم الجزائريون بسبب تقارب العادات والتقاليد والمحافظة على الخصوصية

العائلية ووجود جالية جزائرية في تركيا.

7-مواطنو الجمهورية التونسية:

هرم المواطنون التونسيين من الأزمات السياسية والاقتصادية لبلادهم بالرغم من إدارة سياسية ومالية جديدة للبلاد لذلك يفكرون بجنسية بديلة لتبرز أمامهم تركيا من بين الخيارات الأقرب من ناحية الثقافة والعادات وسهولة منح الجنسية التركية.

8-مواطنو المملكة العربية المغربية:

هناك عدة خيارات مطروحة أمام الشعب المغربي للعثور على فرص حياتية أفضل من بينها السفر إلى إسبانيا بسبب الحدود البحرية المشتركة إلا أنه بسبب القوانين الاسبانية الصارمة وصعوبة الحصول على تأشيرة وإقامة تتجه شريحة واسعة من المغاربة إلى تركيا للحصول على جنسيتها والتمتع بمزاياها في ظل وجود جالية كبيرة من الجالية المغربية في تركيا خاصةً في إسطنبول.

9-مواطنو دولة ليبيا:

أزمات سياسية واقتصادية وأمنية وعسكرية تعاني منها ليبيا تجعل مواطنوها يفكرون بالهجرة والبحث عن بلد آمن ومستقر فيجدون في تركيا ضالتهم.

10-مواطنو جمهورية مصر العربية:

بالرغم من الاستقرار السياسي والأمني لجمهورية مصر العربية إلا أن ارتفاع تكاليف المعيشة وقلة فرص العمل والتراجع الاقتصادي دفع الكثير من المصريين بالتوجه نحو دول بديلة أبرزها تركيا رغبةً بالحصول على جنسيتها وطلب جواز السفر التركي متعدد المزايا.

إن المخطط الهندسي عبارة عن صور 3D من رسومات وخرائط مصممة من قبل الشركة الإنشائية الراغبة ببناء مشروع من أجل شرح شكل المشروع عند الاكتمال إلى جانب التعريف بموقعه ومساحته وعدد مبانيه وعدد الشقق والأنماط والتوزع وتضمينه الخدمات وغيرها.

يكون المخطط بدايًة عبارة عن صور مصممة بطريق 3D وخرائط يتم استعراضها للعملاء والشركات العقارية وبعدها يتم الانتقال إلى “ماكيت المشروع” وهو عبارة عن مجسم هندسي مصمم على شكل مصغر يتواجد في مكتب المبيعات ويبين شكل المشروع ضمن مستطيل بمساحة معينة على أرض الواقع ليستطيع العملاء والشركات العقارية معرفة شكل المشروع وصورته النهائية، علماً أن متوسط بناء المشاريع يتراوح بين 3 إلى 5 سنوات.

لماذا تتجه الشركة الإنشائية لبيع عقارات مشروعها على المخطط؟

تطرح الشركة الإنشائية عدد محدد من عقارات مشروعها المقرر بناؤه للبيع أمام الراغبين بالتملك العقاري وذلك من أجل إعداد الميزانية اللازمة لإنشاء المشروع، وذلك ريثما يتم استخراج رخص البناء من البلدية ومديرية الطابو في تركيا

مميزات شراء عقار على المخطط الهندسي:

إن أسعار العقارات ضمن مجمع عقاري مقرر بناؤه تكون منخفضة للغاية قياساً بالعقارات المكتملة أو التي بدأت أعمال إعمارها.

ترتفع أسعار العقارات ضمن المجمع العقاري على عدة مراحل تبدأ بالإعلان على المشروع ثم تتزايد بشكل تدريجي في كل مرحلة من مراحل المشروع وصولاً إلى انتهاء أعمال البناء.

تتراوح نسبة ارتفاع أسعار العقارات المقرر بناؤها والعقارات الجاهزة تتراوح بين 100% و300%

إن هذا الفرق الكبير بين أسعار العقارات على المخطط وأسعار العقارات الجاهزة ناتج عن سبب شراء العميل عقاراً على الورق بكل ما تعنيه الكلمة من معنى ثم ينتظر عدة سنوات قبل استلام عقاره جاهزاً وهذه الفترة تعني اختلاف سعر الصرف وارتفاع مستوى التضخم وبالتالي زيادة سعر العقار.

تفتح الشركة الإنشائية المبيعات على عقاراتها الأولى بأسعار أقل من تكلفة البناء وذلك من أجل تمويل المشروع ثم ترفع أسعار العقارات بشكل تدريجي كلما زادت مراحل البناء وصولاً للانتهاء

يشكل شراء العقار على المخطط فرصة استثمارية كونها تثمر عن عائد ربحي عالٍ خلال مدة زمنية قليلة مقارنةً بفارق السعر.

سلبيات شراء عقار على المخطط الهندسي:

وجود احتمالية بتعطل أعمال البناء أو تأخير التسليم أو تعرض الشركة الإنشائية للإفلاس.

الانتظار لفترة زمنية قد يراها البعض طويلة نوعاً ما.

في بعض الأحيان لا تتطابق بين مواصفات العقار على أرض العقار والعقار على المخطط

غالباً ما تكون الصور والتصاميم أجمل من الواقع بسبب الألوان والرسومات

من الممكن أن يؤدي اختلاف مؤشر التضخم أو انخفاض سعر الصرف الكبير خلال مدة سنوات البناء لعدم الوصول إلى التوقعات الربحية المرجوة منه

طريقة شراء عقار على المخطط في تركيا:

التواصل مع شركة عقارية موثوقة في تركيا

طلب عروض عقارات لعقارات لم تبدأ أعمال بناؤها بعد

يذكر موظف خدمة العملاء للعميل قوانين التملك العقاري والتكاليف الكاملة وإيجابيات وسلبيات السوق العقاري

يتلقى العميل عروضاً تتضمن صوراً ومقاطع مصورة ونشرات أسعار

تحويل مبلغ الحجز المبدئي للعقار ويعادل 1% من سعره.

يصطحب موظف المبيعات في الشركة العقارية العميل في يوم الجولة العقارية نحو موقع المشروع للتعرف عليه على أرض الواقع

يستخرج تقرير التقييم العقاري لمعرفة السعر الحقيقي للعقار.

كتابة عقد بيع عقار أولى

يشرح موظف المبيعات للعميل بنود العقد قبل التوقيع عليها

يوقع المشتري والبائع على عقد الشراء ويصدق أصولاً

نصائح ذهبية عند الرغبة بتملك عقار على المخطط في تركيا:

التعاون مع شركة عقارية موثوقة في تركيا ذات دراية بواقع السوق العقاري التركي

التعرف على اسم الشركة الإنشائية والاطلاع على سجل أعمالها السابق للتأكد من قوتها وعدم احتمالية افلاسها أو تأخر أعمال تسليم المشروع مما يعرض المستثمر للخسائر

العقد شريعة المتعاقدين يحمي كلا الطرفين من أي تساهل من قبل الآخر ما يعني حماية القانون التركي والقضاء للمستثمر حال تأخر شركة الإنشاء عن تسليم العقار أو الإفلاس.

زيارة موقع المشروع والاستفسار عن كل شائبة والتعرف عن قرب على تفاصيل المشروع.

الطلب من المستشار العقاري التأكد من السلامة القانونية للعقار من ناحية استخراج التراخيص وصلاحية التربة للبناء وذلك من خلال مراجعة بلدية المنطقة ومديرية الطابو

مفهوم وثيقة الطابو العقارية:

الطابو أو سند الملكية العقارية هو عبارة عن وثيقة تُنظم أمور العقارات في تركيا والعالم وتنص على اسم صاحب العقار ومعلوماته الشخصية إلى جانب معلومات حول العقار وأرقام المسح العقاري وموقع العقار ضمن المدينة والمنطقة والبلدية، وتعتبر مديرية الطابو والمسح العقاري التابعة لوزارة البيئة والتحضر والتغيير المناخي هي الجهة المسؤولة عن منح وثيقة الطابو العقاري.

يتم منح الطابو في تركيا لصاحب العقار حصراً الذي يعدّ المالك القانوني أما الأشخاص المالكين لحقوق أخر في العقار نفسه غير حق الامتلاك كالمؤجر أو الراهن لا يتم منحهم مثل هذه الوثيقة.

إما إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص يصدر سند طابو واحد فقط يسجل فيه حصة كل شخص من المالكين.

ماذا تتضمن وثيقة الطابو العقاري؟

يتناول الطابو في تركيا اسم المالك وفي حال تم ذكر الاسم بدون تحديد نسبة فهذا يعني أن العقار بأكمله مملوك لشخص واحد فقط.

وعند ذكر نسبة مُعينة 4/1 على سبيل المثال فهذا يعني أن هُناك شريك أو أكثر في العقار وأن الشخص المذكور يمتلك نسبة من العقار يتم تسجيلها في السند نفسه.

ويذكر سند الطابو أيضاً معلومات عن العقار من ناحية المدينة والمنطقة والموقع والمساحة وارتفاع الطابق وعدد الغرف وغيرها من التفاصيل إلى جانب سعر العقار بالليرة التركية.

أنواع الطابو في تركيا:

تختلف أنواع الطابو في تركيا بحسب نوع العقار وحالته وهذه الأنواع هي:

الطابو الزراعي:

يمنح هذا النوع من الطابو في تركيا للعقارات الزراعية مثل الأراضي والحقول والبساتين والمزارع والأحواش وتشمل الأراضي الصالحة للزراعة على امتداد الخارطة التركية.

سندات البناء:

هي عبارة عن وثائقتذكر معلومات عامة عن العقار دون التطرق للمعلومات الخاصة بالأقسام المُستقلة من العقار ما يعني أن العقار يُسجل على أنه كتلة واحدة وليس أقسام مثل الشقق المُستقلة والمخازن والمصانع.

سندات الارتفاق العقاري:

تسجل هذه السندات كل جزء من أجزاء العقار على حدة حيث يتم تخطيط مشروع ملاءم للبناء فوق قطعة أرض مُعينة ثم تؤخذ موافقة البناء وبعدها يتم تقسيم المشروع أقساماً مثل الشقق والمكاتب داخل البناء نفسه.

ويُنظم لكل جزء منها سند خاص يحدد موقع القسم المُستقل والمعلومات المتعلقة به دون النظر فيما إذا تم البدء بإعمار المشروع أم لا ويتطرق أيضاً إلى جنس العقار بأنها أرض قابلة للإعمار أو أرض زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من تشييد المشروع وعقب الانتهاء من أعمال البناء وإصدار موافقة الإسكان يتم تخصيص سندات ملكية للعقار.

الارتفاق الطابقي:

يُسمى هذا النوع من الطابو بـ “الارتفاق الطابقي” وبالتركية Kat irtifakı وتقع مسؤولية استخرجه على مُتعهد الإنشاءات أو الشركة الإنشائية بهدف الحصول على التمويل اللازم للمشروع ويُحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك وفي سجل الارتفاق الطابقي وفي تركيا تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار الطابو ما يُعطيه صفة سند الارتفاق ولا يعتبر سند ملكية تام.

سند الملكية التام:

وتختلف سندات الملكية والارتفاق عن سندات الأرض الزراعية والأراضي القابلة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها إذا يحدد في هذه السندات رقم الشقة أو القسم المُستقل وموقعه في البناء وحصته من الارض المُشيد عليها البناء.

سند الملكية التام أو Kat Mülkiyeti هي عبارة عن سند تُسجل فيه ملكيّة العقارات  بعد اكتمال بنائها بشكل تام وتحدد الأقسام المُستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل جزء على حدة ويُنظم لكل قسم منها سند ملكية تام خاص به يبيّن ملكية صاحب السند على القسم المُستقل في البناء المذكور.

وعند توفر هذه المعلومات في سند الطابو فهذا يعني أن العقار لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري، أما في حال تسجيل رقم القسم المُستقل وموقعه وحصته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصة به وجنسه بأنه أرض قابلة للإعمار فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق ارتفاق وعند ذكر نوع العقار على أنه عمارة أو فيلا أو شقة فهذا يعني أن العقار المقصود قد حصل على حق الملكية التام حيث يتم معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو “ملكية تامة، ارتفاق، ملكية انتقالية”.

موافقة الإسكان:

تصدر موافقة الإسكان من قبل البلدية التي يقع فيها العقار بحسب معايير مُحددة تبين بأن البناء قد تم تشييده وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المُصدّق، وللحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي فرضتها السلطات المعنيّة في تركيا كوجود سلّم للحرائق وحالات الطوارئ وأن يكون العقار مقاوماً للزلازل وتوفر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها.

يتولى المقاول أو الشركة الإنشائية المُنفذة للمشروع مهام الحصول على موافقة الإسكان وعقد الحصول على موافقة الإسكان يتم تحويل سندات ارتفاق جميع المُشترين لسندات ملكية تامة.

تمنح الإقامة العقارية في تركيا من قبل رئاسة الهجرة التركية وشؤون الأجانب بشروط معينة ويتمتع حاملها بالعديد من المزايا داخل تركيا، وتعتبر الإقامة العقارية من أنواع الإقامات في تركيا حيث يحصل الأجانب على تراخيص الإقامة وفقاً لسبب تواجدهم في تركيا

شروط الحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

من أجل الحصول على الإقامة العقارية في تركيا يجب الالتزام بالشروط التالية:

شراء عقار سكني في تركيا (شقة، فيلا..)

يجب أن تكون قيمة العقار عند 200 ألف دولار

أن يكون صاحب العقار من بين الجنسيات التي يحق لها التملك العقاري في تركيا

أن يكون العقار حاصلاً على أي نوع من أنواع الطابو في تركيا

أن يكون العقار بعيداً عن المؤسسات الأمنية والحكومية التركية بمسافة 400 متر على الأقل.

الأوراق المطلوبة للحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

طابو عقاري في تركيا (ارتفاق أو تام)

تقرير التقييم العقاري الذي يبين أن قيمة العقار تتناسب مع الولاية

جواز سفر ساري الصلاحية لمدة 6 أشهر على الأقل

صورة عن ختم الدخول إلى تركيا

صورة عن جواز السفر الأجنبي مترجمة للتركية ومصدقة من قبل النوتر

الرقم الضريبي لصاحب العقار

صور شخصية

استمارة طلب الإقامة في تركيا

تأمين صحي ساري المفعول

رسوم طلب الإقامة

خطوات الحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

الدخول إلى الموقع الإلكتروني الخاص بطلب الإقامة في تركيا (اضغط هنا)

اختيار اللغة المفضلة بين التركية أو الإنجليزية أو العربية

تعبئة الاستمارة بالمعلومات الشخصية

يختار النظام الإلكتروني أقرب موعد

طباعة ورقة الموعد

التوجه في يوم وساعة الموعد إلى فرع رئاسة الهجرة مع الأوراق المطلوبة

تسليم الأوراق للموظف الذي يتأكد من توفر كافة المستندات

يطلب من صاحب الطلب سداد رسوم الإقامة عبر النافذة المخصصة لذلك

يضاف إيصال سداد الرسوم إلى الملف

يمنح الموظف صاحب الطلب رقم متابعة

تستغرق دراسة الطلب من أسبوع إلى 90 يوماً

بعد الموافقة ترسل بطاقة الإقامة عبر مؤسسة البريد التركي PTT لعنوان صاحب الطلب.

مزايا الإقامة العقارية في تركيا:

السكن في تركيا بشكل شرعي وقانوني

حصول عائلة صاحب العقار على تراخيص إقامة في تركيا

السفر والعودة إلى تركيا متى شاء بشرط طلب التجديد قبل الانتهاء بمدة 60 يوماً

إمكانية تجديد الإقامة بسهولة سنوياً بشرط الإبقاء على العقار

تلقي التعليم المجاني لأبناء صاحب العقار في المدارس الحكومية التركية

الطبابة المجانية في المستشفيات الحكومية التركية

استبدال الإقامة العقارية بالإقامة الدائمة في تركيا بعد مضي 8 سنوات على حملها