التصنيف: المدونة

صدر قانون الجنسية مقابل الاستثمار أول مرة مطلع العام 2017 وطالته عدة تعديلات في السنوات اللاحقة آخرها في منتصف العام الماضي 2022 ومازال سارياً حتى اليوم، وأحدث تعديلات شروط الحصول على الجنسية التركية هي:

رفع قيمة العقار الذي يمنح الجنسية التركية:

نص التعديل الأخير على قانون منح الجنسية التركية من خلال التملك العقاري ألا تقل قيمته عن 400 ألف دولار بعد أن كان سابقاً 250 ألف دولار، علماً أن أول قيمة استثمارية أعلنها القانون في العام 2017 كانت عند مليون دولار، فيما أبقى القانون على المدة الزمنية لوجوب الاحتفاظ بالعقار عند ثلاث سنوات كحد أدنى.

بيع العملة الأجنبية عند تملك عقار في تركيا بهدف الحصول على الجنسية التركية:

أصدر الرئيس التركي “رجب طيّب أردوغان” في الأيام الأولى من العام الماضي 2022 قراراً جمهورياً بضرورة بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي التركي واستبدالها بما يعادلها من العملة التركية وفق لنشرة سعر الصرف الرسمية الصادرة في اليوم السابق ووجوب أن ينص الاشعار على فقرة “بيع العملة الأجنبية من أجل الحصول على الجنسية التركية” على أن يتم ذلك من خلال بنك وسيط، ثم تحويل قيمة العقار بما يعادل 400 ألف دولار بالعملة التركية حصراً إلى حساب البائع عبر نفس البنك الوسيط، ثم إدراج إيصالي بيع العملة الأجنبية وتحويل قيمة العقار ضمن ملف طلب الحصول على الجنسية التركية من خلال شراء عقار في تركيا.

تعديل منح الجنسية التركية للعقارات التشاركية في تركيا:

سابقاً كان يتاح للعقار التشاركي (أكثر من مالك) أن يحصل كل مالك له حصة في العقار لا تقل عن الشرط المادي لقانون التجنيس على الجنسية التركية، مثال على ذلك عقار قيمته مليون و200 ألف دولار مملوك لثلاثة أشقاء أو أصدقاء وحصة الفرد الواحد لا تقل عن ثلث العقار أي 400 ألف دولار كان بإمكان ملاك العقار الثلاثة الحصول على الجنسية التركية.

إلا أن التعديل الجديد منع منح الجنسية التركية لأكثر من مالك واحد بمعنى عقار مالك يساوي جنسية واحدة تشمل طبعاً زوجة المشتري وأطفاله دون سن 18 عاماً.

إضافة طريقة جديدة على طرق الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار:

أضاف آخر تعديل لشروط الحصول على الجنسية التركية الصادرة في أيار/مايو 2022 طريقة جديدة للحصول على الجنسية التركية لم تكن موجودة سابقاً وهي إيداع 500 ألف دولار في صندوق التقاعد الفردي والإبقاء عليه لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.

تستقطب الجنسية التركية عشرات الدول والجنسيات التي ترغب بالحصول عليها والتمتع بمزاياها ويسألون دوماً عن أفضل الطرق للحصول على الجنسية التركية خاصةً من خلال الاستثمار في تركيا لاسيما الاستثمار العقاري وذلك لمعرفتهم التامة بقوة جواز السفر التركي وتصنيفه المتقدم وعدد الدول التي تسمح بدخول حامله دون فيزا

شعوب عربية تهتم بالحصول على الجنسية التركية:

تختلف أسباب كل دول عربية من الدول العشرة المهتمة بالحصول على الجنسية التركية بين أسباب أمنية وسياسية وحروب وأزمات اقتصادية تدفعهم للبحث عن دولة أخرى تتمتع بمزايا وعادات وتقاليد مشابهة لهم، ومن مثل تركيا أشبه بالعادات والتقاليد العربية والالتزام الديني والتقاء الثقافات والأديان والمعتقدات.

1-مواطنو دولة العراق:

أدى الغزو الأمريكي للعراق في العام 2003 إلى ظهور انقسامات وحروب داخلية حتى بعد انتهاء النزاع العسكري خلفات أزمات اقتصادية وصعوبة المعيشة في العراق مازالت مستمرة حتى اليوم ما يجعلهم يلجؤون للتفكير في دول أخرى ذات سيادة واستقرار سياسي وأمني وعسكري واقتصادي ليجدون في تركيا فرصة للحصول على جنسية ثانية بمواصفات أفضل.

2-مواطنو الجمهورية اللبنانية:

بالرغم من عدم وجود حروب حقيقية في لبنان إلا أن هذا البلد العربي الأصيل يعاني منذ سنوات طويلة لأزمات وانقسامات داخلية أثرت بشكلٍ رئيسي على القطاعات الاقتصادية وتوفير الوقود والطاقة الكهربائية، وبسب العلاقات الدبلوماسية الجيدة بين بيروت وأنقرة بإمكان المواطنين اللبنانيين السفر إلى تركيا دون الحاجة لتأشيرة مسبقة، ليفكر أصحاب الجنسية اللبنانية بشكل جدي بالحصول على الجنسية التركية والبحث في الطرق الأفضل والأسهل.

3-مواطنو دولة فلسطين:

ينقسم الفلسطينيون بين فلسطيني الداخل الذين يحملون ما يُعرف بجواز سلطة وفلسطينيو الخارج من حملة وثائق السفر الفلسطينية، والملفت أن قراراً تركيا صدر في مارس 2019 يسمح لحملة الوثائق الفلسطينية بالتملك العقاري في تركيا، ويرغب الفلسطينيون بالحصول على الجنسية التركية بسبب تغريبتهم المستمرة منذ العام 1948 حتى اليوم وإقامتهم في دول الشتات مما يمكنهم بالاستفادة من مزايا الجنسية وجواز السفر التركي.

4-مواطنو الجمهورية العربية السورية:

ترتبط تركيا وسوريا بتاريخ مشترك طويل وحدود جغرافية تجعلها أقرب الدول العربية على تركيا وبسبب الأزمة السورية المستمرة منذ العام 2011 في مختلف المحافظات السورية والصعوبات الأمنية والعسكرية والسياسية والاقتصادية يفكرون دوماً بجنسية بديلة لاسيما الجنسية التركية لما تحمله من مزايا وقد اتجهت السلطات التركية منذ العام 2016 بتجنيس بعض اللاجئين السوريين سيما أصحاب الكفاءات العلمية، ويمكن للسوريين الحصول على الجنسية التركية بأي طريقةٍ كانت باستثناء التملك العقاري كونهم من الجنسيات الممنوعة من شراء العقارات التركية.

5-مواطنو الجمهورية اليمنية:

يسدد اليمنيون فاتورة نزاعات إقليمية وحروب متواصلة أتعبتهم وجعلتهم يفكرون بطرق بديلة للمعيشة الكريمة من بينهم الحصول على الجنسية التركية والعيش ببلد هانئ ومستقر.

6-مواطنو الجمهورية الجزائرية:

بسبب ضعف الاقتصاد الجزائري وتدني فرص العمل تتجه نسبة جيدة من الجزائريين للبحث عن وطن بديل وجواز سفر أقوى من جواز السفر الجزائري وبسبب العلاقات القوية بين تركيا والجزائر خاصةً بين الشعبين وسهولة الوصول براً وبحراً إلى تركيا فإن الجنسية التركية أول ما يفكر بهم الجزائريون بسبب تقارب العادات والتقاليد والمحافظة على الخصوصية

العائلية ووجود جالية جزائرية في تركيا.

7-مواطنو الجمهورية التونسية:

هرم المواطنون التونسيين من الأزمات السياسية والاقتصادية لبلادهم بالرغم من إدارة سياسية ومالية جديدة للبلاد لذلك يفكرون بجنسية بديلة لتبرز أمامهم تركيا من بين الخيارات الأقرب من ناحية الثقافة والعادات وسهولة منح الجنسية التركية.

8-مواطنو المملكة العربية المغربية:

هناك عدة خيارات مطروحة أمام الشعب المغربي للعثور على فرص حياتية أفضل من بينها السفر إلى إسبانيا بسبب الحدود البحرية المشتركة إلا أنه بسبب القوانين الاسبانية الصارمة وصعوبة الحصول على تأشيرة وإقامة تتجه شريحة واسعة من المغاربة إلى تركيا للحصول على جنسيتها والتمتع بمزاياها في ظل وجود جالية كبيرة من الجالية المغربية في تركيا خاصةً في إسطنبول.

9-مواطنو دولة ليبيا:

أزمات سياسية واقتصادية وأمنية وعسكرية تعاني منها ليبيا تجعل مواطنوها يفكرون بالهجرة والبحث عن بلد آمن ومستقر فيجدون في تركيا ضالتهم.

10-مواطنو جمهورية مصر العربية:

بالرغم من الاستقرار السياسي والأمني لجمهورية مصر العربية إلا أن ارتفاع تكاليف المعيشة وقلة فرص العمل والتراجع الاقتصادي دفع الكثير من المصريين بالتوجه نحو دول بديلة أبرزها تركيا رغبةً بالحصول على جنسيتها وطلب جواز السفر التركي متعدد المزايا.

إن المخطط الهندسي عبارة عن صور 3D من رسومات وخرائط مصممة من قبل الشركة الإنشائية الراغبة ببناء مشروع من أجل شرح شكل المشروع عند الاكتمال إلى جانب التعريف بموقعه ومساحته وعدد مبانيه وعدد الشقق والأنماط والتوزع وتضمينه الخدمات وغيرها.

يكون المخطط بدايًة عبارة عن صور مصممة بطريق 3D وخرائط يتم استعراضها للعملاء والشركات العقارية وبعدها يتم الانتقال إلى “ماكيت المشروع” وهو عبارة عن مجسم هندسي مصمم على شكل مصغر يتواجد في مكتب المبيعات ويبين شكل المشروع ضمن مستطيل بمساحة معينة على أرض الواقع ليستطيع العملاء والشركات العقارية معرفة شكل المشروع وصورته النهائية، علماً أن متوسط بناء المشاريع يتراوح بين 3 إلى 5 سنوات.

لماذا تتجه الشركة الإنشائية لبيع عقارات مشروعها على المخطط؟

تطرح الشركة الإنشائية عدد محدد من عقارات مشروعها المقرر بناؤه للبيع أمام الراغبين بالتملك العقاري وذلك من أجل إعداد الميزانية اللازمة لإنشاء المشروع، وذلك ريثما يتم استخراج رخص البناء من البلدية ومديرية الطابو في تركيا

مميزات شراء عقار على المخطط الهندسي:

إن أسعار العقارات ضمن مجمع عقاري مقرر بناؤه تكون منخفضة للغاية قياساً بالعقارات المكتملة أو التي بدأت أعمال إعمارها.

ترتفع أسعار العقارات ضمن المجمع العقاري على عدة مراحل تبدأ بالإعلان على المشروع ثم تتزايد بشكل تدريجي في كل مرحلة من مراحل المشروع وصولاً إلى انتهاء أعمال البناء.

تتراوح نسبة ارتفاع أسعار العقارات المقرر بناؤها والعقارات الجاهزة تتراوح بين 100% و300%

إن هذا الفرق الكبير بين أسعار العقارات على المخطط وأسعار العقارات الجاهزة ناتج عن سبب شراء العميل عقاراً على الورق بكل ما تعنيه الكلمة من معنى ثم ينتظر عدة سنوات قبل استلام عقاره جاهزاً وهذه الفترة تعني اختلاف سعر الصرف وارتفاع مستوى التضخم وبالتالي زيادة سعر العقار.

تفتح الشركة الإنشائية المبيعات على عقاراتها الأولى بأسعار أقل من تكلفة البناء وذلك من أجل تمويل المشروع ثم ترفع أسعار العقارات بشكل تدريجي كلما زادت مراحل البناء وصولاً للانتهاء

يشكل شراء العقار على المخطط فرصة استثمارية كونها تثمر عن عائد ربحي عالٍ خلال مدة زمنية قليلة مقارنةً بفارق السعر.

سلبيات شراء عقار على المخطط الهندسي:

وجود احتمالية بتعطل أعمال البناء أو تأخير التسليم أو تعرض الشركة الإنشائية للإفلاس.

الانتظار لفترة زمنية قد يراها البعض طويلة نوعاً ما.

في بعض الأحيان لا تتطابق بين مواصفات العقار على أرض العقار والعقار على المخطط

غالباً ما تكون الصور والتصاميم أجمل من الواقع بسبب الألوان والرسومات

من الممكن أن يؤدي اختلاف مؤشر التضخم أو انخفاض سعر الصرف الكبير خلال مدة سنوات البناء لعدم الوصول إلى التوقعات الربحية المرجوة منه

طريقة شراء عقار على المخطط في تركيا:

التواصل مع شركة عقارية موثوقة في تركيا

طلب عروض عقارات لعقارات لم تبدأ أعمال بناؤها بعد

يذكر موظف خدمة العملاء للعميل قوانين التملك العقاري والتكاليف الكاملة وإيجابيات وسلبيات السوق العقاري

يتلقى العميل عروضاً تتضمن صوراً ومقاطع مصورة ونشرات أسعار

تحويل مبلغ الحجز المبدئي للعقار ويعادل 1% من سعره.

يصطحب موظف المبيعات في الشركة العقارية العميل في يوم الجولة العقارية نحو موقع المشروع للتعرف عليه على أرض الواقع

يستخرج تقرير التقييم العقاري لمعرفة السعر الحقيقي للعقار.

كتابة عقد بيع عقار أولى

يشرح موظف المبيعات للعميل بنود العقد قبل التوقيع عليها

يوقع المشتري والبائع على عقد الشراء ويصدق أصولاً

نصائح ذهبية عند الرغبة بتملك عقار على المخطط في تركيا:

التعاون مع شركة عقارية موثوقة في تركيا ذات دراية بواقع السوق العقاري التركي

التعرف على اسم الشركة الإنشائية والاطلاع على سجل أعمالها السابق للتأكد من قوتها وعدم احتمالية افلاسها أو تأخر أعمال تسليم المشروع مما يعرض المستثمر للخسائر

العقد شريعة المتعاقدين يحمي كلا الطرفين من أي تساهل من قبل الآخر ما يعني حماية القانون التركي والقضاء للمستثمر حال تأخر شركة الإنشاء عن تسليم العقار أو الإفلاس.

زيارة موقع المشروع والاستفسار عن كل شائبة والتعرف عن قرب على تفاصيل المشروع.

الطلب من المستشار العقاري التأكد من السلامة القانونية للعقار من ناحية استخراج التراخيص وصلاحية التربة للبناء وذلك من خلال مراجعة بلدية المنطقة ومديرية الطابو

مفهوم وثيقة الطابو العقارية:

الطابو أو سند الملكية العقارية هو عبارة عن وثيقة تُنظم أمور العقارات في تركيا والعالم وتنص على اسم صاحب العقار ومعلوماته الشخصية إلى جانب معلومات حول العقار وأرقام المسح العقاري وموقع العقار ضمن المدينة والمنطقة والبلدية، وتعتبر مديرية الطابو والمسح العقاري التابعة لوزارة البيئة والتحضر والتغيير المناخي هي الجهة المسؤولة عن منح وثيقة الطابو العقاري.

يتم منح الطابو في تركيا لصاحب العقار حصراً الذي يعدّ المالك القانوني أما الأشخاص المالكين لحقوق أخر في العقار نفسه غير حق الامتلاك كالمؤجر أو الراهن لا يتم منحهم مثل هذه الوثيقة.

إما إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص يصدر سند طابو واحد فقط يسجل فيه حصة كل شخص من المالكين.

ماذا تتضمن وثيقة الطابو العقاري؟

يتناول الطابو في تركيا اسم المالك وفي حال تم ذكر الاسم بدون تحديد نسبة فهذا يعني أن العقار بأكمله مملوك لشخص واحد فقط.

وعند ذكر نسبة مُعينة 4/1 على سبيل المثال فهذا يعني أن هُناك شريك أو أكثر في العقار وأن الشخص المذكور يمتلك نسبة من العقار يتم تسجيلها في السند نفسه.

ويذكر سند الطابو أيضاً معلومات عن العقار من ناحية المدينة والمنطقة والموقع والمساحة وارتفاع الطابق وعدد الغرف وغيرها من التفاصيل إلى جانب سعر العقار بالليرة التركية.

أنواع الطابو في تركيا:

تختلف أنواع الطابو في تركيا بحسب نوع العقار وحالته وهذه الأنواع هي:

الطابو الزراعي:

يمنح هذا النوع من الطابو في تركيا للعقارات الزراعية مثل الأراضي والحقول والبساتين والمزارع والأحواش وتشمل الأراضي الصالحة للزراعة على امتداد الخارطة التركية.

سندات البناء:

هي عبارة عن وثائقتذكر معلومات عامة عن العقار دون التطرق للمعلومات الخاصة بالأقسام المُستقلة من العقار ما يعني أن العقار يُسجل على أنه كتلة واحدة وليس أقسام مثل الشقق المُستقلة والمخازن والمصانع.

سندات الارتفاق العقاري:

تسجل هذه السندات كل جزء من أجزاء العقار على حدة حيث يتم تخطيط مشروع ملاءم للبناء فوق قطعة أرض مُعينة ثم تؤخذ موافقة البناء وبعدها يتم تقسيم المشروع أقساماً مثل الشقق والمكاتب داخل البناء نفسه.

ويُنظم لكل جزء منها سند خاص يحدد موقع القسم المُستقل والمعلومات المتعلقة به دون النظر فيما إذا تم البدء بإعمار المشروع أم لا ويتطرق أيضاً إلى جنس العقار بأنها أرض قابلة للإعمار أو أرض زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من تشييد المشروع وعقب الانتهاء من أعمال البناء وإصدار موافقة الإسكان يتم تخصيص سندات ملكية للعقار.

الارتفاق الطابقي:

يُسمى هذا النوع من الطابو بـ “الارتفاق الطابقي” وبالتركية Kat irtifakı وتقع مسؤولية استخرجه على مُتعهد الإنشاءات أو الشركة الإنشائية بهدف الحصول على التمويل اللازم للمشروع ويُحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك وفي سجل الارتفاق الطابقي وفي تركيا تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار الطابو ما يُعطيه صفة سند الارتفاق ولا يعتبر سند ملكية تام.

سند الملكية التام:

وتختلف سندات الملكية والارتفاق عن سندات الأرض الزراعية والأراضي القابلة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها إذا يحدد في هذه السندات رقم الشقة أو القسم المُستقل وموقعه في البناء وحصته من الارض المُشيد عليها البناء.

سند الملكية التام أو Kat Mülkiyeti هي عبارة عن سند تُسجل فيه ملكيّة العقارات  بعد اكتمال بنائها بشكل تام وتحدد الأقسام المُستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل جزء على حدة ويُنظم لكل قسم منها سند ملكية تام خاص به يبيّن ملكية صاحب السند على القسم المُستقل في البناء المذكور.

وعند توفر هذه المعلومات في سند الطابو فهذا يعني أن العقار لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري، أما في حال تسجيل رقم القسم المُستقل وموقعه وحصته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصة به وجنسه بأنه أرض قابلة للإعمار فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق ارتفاق وعند ذكر نوع العقار على أنه عمارة أو فيلا أو شقة فهذا يعني أن العقار المقصود قد حصل على حق الملكية التام حيث يتم معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو “ملكية تامة، ارتفاق، ملكية انتقالية”.

موافقة الإسكان:

تصدر موافقة الإسكان من قبل البلدية التي يقع فيها العقار بحسب معايير مُحددة تبين بأن البناء قد تم تشييده وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المُصدّق، وللحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي فرضتها السلطات المعنيّة في تركيا كوجود سلّم للحرائق وحالات الطوارئ وأن يكون العقار مقاوماً للزلازل وتوفر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها.

يتولى المقاول أو الشركة الإنشائية المُنفذة للمشروع مهام الحصول على موافقة الإسكان وعقد الحصول على موافقة الإسكان يتم تحويل سندات ارتفاق جميع المُشترين لسندات ملكية تامة.

تمنح الإقامة العقارية في تركيا من قبل رئاسة الهجرة التركية وشؤون الأجانب بشروط معينة ويتمتع حاملها بالعديد من المزايا داخل تركيا، وتعتبر الإقامة العقارية من أنواع الإقامات في تركيا حيث يحصل الأجانب على تراخيص الإقامة وفقاً لسبب تواجدهم في تركيا

شروط الحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

من أجل الحصول على الإقامة العقارية في تركيا يجب الالتزام بالشروط التالية:

شراء عقار سكني في تركيا (شقة، فيلا..)

يجب أن تكون قيمة العقار عند 200 ألف دولار

أن يكون صاحب العقار من بين الجنسيات التي يحق لها التملك العقاري في تركيا

أن يكون العقار حاصلاً على أي نوع من أنواع الطابو في تركيا

أن يكون العقار بعيداً عن المؤسسات الأمنية والحكومية التركية بمسافة 400 متر على الأقل.

الأوراق المطلوبة للحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

طابو عقاري في تركيا (ارتفاق أو تام)

تقرير التقييم العقاري الذي يبين أن قيمة العقار تتناسب مع الولاية

جواز سفر ساري الصلاحية لمدة 6 أشهر على الأقل

صورة عن ختم الدخول إلى تركيا

صورة عن جواز السفر الأجنبي مترجمة للتركية ومصدقة من قبل النوتر

الرقم الضريبي لصاحب العقار

صور شخصية

استمارة طلب الإقامة في تركيا

تأمين صحي ساري المفعول

رسوم طلب الإقامة

خطوات الحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

الدخول إلى الموقع الإلكتروني الخاص بطلب الإقامة في تركيا (اضغط هنا)

اختيار اللغة المفضلة بين التركية أو الإنجليزية أو العربية

تعبئة الاستمارة بالمعلومات الشخصية

يختار النظام الإلكتروني أقرب موعد

طباعة ورقة الموعد

التوجه في يوم وساعة الموعد إلى فرع رئاسة الهجرة مع الأوراق المطلوبة

تسليم الأوراق للموظف الذي يتأكد من توفر كافة المستندات

يطلب من صاحب الطلب سداد رسوم الإقامة عبر النافذة المخصصة لذلك

يضاف إيصال سداد الرسوم إلى الملف

يمنح الموظف صاحب الطلب رقم متابعة

تستغرق دراسة الطلب من أسبوع إلى 90 يوماً

بعد الموافقة ترسل بطاقة الإقامة عبر مؤسسة البريد التركي PTT لعنوان صاحب الطلب.

مزايا الإقامة العقارية في تركيا:

السكن في تركيا بشكل شرعي وقانوني

حصول عائلة صاحب العقار على تراخيص إقامة في تركيا

السفر والعودة إلى تركيا متى شاء بشرط طلب التجديد قبل الانتهاء بمدة 60 يوماً

إمكانية تجديد الإقامة بسهولة سنوياً بشرط الإبقاء على العقار

تلقي التعليم المجاني لأبناء صاحب العقار في المدارس الحكومية التركية

الطبابة المجانية في المستشفيات الحكومية التركية

استبدال الإقامة العقارية بالإقامة الدائمة في تركيا بعد مضي 8 سنوات على حملها

نشر موقع هيئة الإحصاء التركية الرسمي تقريراً عن أرقام مبيعات العقارات في تركيا في شهر أيلول/ سبتمبر الماضي والفترة المتراوحة بين شهري يناير وأيلول الماضيين من العام 2023.

مبيعات شهر سبتمبر تتجاوز مائة ألف عقار:

وصلت مبيعات شهر سبتمبر الماضي إلى 102 ألف و656 عقار، وجاءت إسطنبول في المرتبة الأولى بين الولايات التركية ببيعها 15 ألف و247 عقار وبنسبة 14.9% على مستوى الولايات التركية، تلتها مدينة أنقرة ببيعها 9048 عقار، وإزمير ثالثاً بـ 5476 عقار.

تركيا تقترب من بيع مليون عقار منذ مطلع 2023:

اقتربت تركيا من بيع مليون عقار في مجمل مناطق البلاج حيث سجلت التسعة أشهر الأولى من العام الحالي وصل إلى 900 ألف و74 عقار

بيع أكثر من 160 ألف عقار مرهون:

باعت تركيا ثمانية آلاف و446 عقاراً مرهوناً في شهر سبتمبر الفائت، فيما وصل عددها إلى 160 ألف و884 بين شهري كانون الثاني وأيلول الفائتين من العام الجاري.

قرابة 800 ألف من العقارات الأخرى:

سجل تقرير الهيئة الحكومية بيع 94 ألف و210 عقاراً خلال الشهر الماضي، وإجمالي الفترة منذ مطلع العام حتى آخر أيام أيلول وصلت إلى 739 ألف و190 من العقارات الأخرى.

مبيعات العقارات المباشرة في تركيا:

بلغت مبيعات العقارات المباشرة في تركيا خلال شهر سبتمبر 30 ألف و488 عقار فيما سجلت كامل الفترة من أول العام 268 ألف و579 عقار مباشر.

بيع مئات آلاف العقارات المستعملة في 2023:

شهدت تركيا بيع 72 ألف و168 عقاراً في شهر أيلول الماضي، بينما سجل إجمالي العقارات المستعملة المباعة منذ مطلع العام 631 ألف و477 عقار.

الأجانب يشترون 2930 عقار في سبتمبر 2023:

كشفت هيئة الإحصاء التركية عن شراء الأجانب الأجانب 2930 عقار بحصة 2.9% من إجمالي مبيعات العقارات التركية خلال شهر أيلول الماضي، واحتلت أنطاليا قائمة المدن الأكثر بيعاً لعقاراتها للأجانب في أيلول بواقع 1070عقار ثم إسطنبول 978 عقار وثالثاً مرسين 211 عقار.

مبيعات العقارات التركية للأجانب تتجاوز 28 ألف عقار منذ بدايةً 2023:

وصل كامل عدد العقارات التركية التي اشتراها الأجانب من مختلف الجنسيات منذ مطلع العام وحتى نهاية شهر أيلول من العام الجاري 28 ألف و64 عقار.

الجنسيات الأجنبية الأكثر شراءً للعقارات التركية في أيلول 2023:

1-روسيا 722 عقار

2-إيران 327 عقار

3-العراق 191 عقار

4-ألمانيا 148 عقار

5-أوكرانيا 122 عقار

6-كازاخستان 121 عقار

7-أذربيجان 98 عقار

8-الكويت 96 عقار

9-الصين 70 عقار

10-أفغانستان 62 عقار

11-الولايات المتحدة 60 عقار

12-مصر 59 عقار

13-السعودية 56 عقار

14-إنجلترا 53 عقار

15-قطر 40 عقار

16-اليمن 38 عقار

17-السودان 37 عقار

18-باكستان 36 عقار

19-إسرائيل 35 عقار

20-كندا 34 عقار

المصدر:

هيئة الإحصاء التركية

إن الضرائب العقارية في تركيا تسدد لصالح مديرية الضرائب في تركيا وتنجم عن تملك العقارات بمختلف أنواعها السكنية والتجارية وتتباين أنواع الضرائب العقارية في تركيا رسوم الطابو وضريبة القيمة المضافة والضرائب التي تدفع لمرة واحدة وضرائب شهرية وأخرى سنوية.

ضرائب العقار في تركيا 2023:

هي مجموعة من الرسوم تفرضها الدولة التركية على كل تداول العقارات التركية سواءً عن طريق البيع أو الشراء أو الرهن أو الهبة أو التوريث أو الإهداء، وتنقسم الضرائب العقارية في تركيا إلى عدة أنواع، كما أن هُناك مجموعة ضرائب تسدد عند شراء العقار وأخرى يجب تسديدها عند البيع.

ضريبة نقل الملكية العقارات التركية:

ضرائب أو رسوم الطابو وهي عبارة عن مبالغ ناتجة عن نقل ملكية عقار ما من شخص إلى أخرى، وحدد القوانين التركية رسوم نقل الملكية العقارية بنسبة 4% من قيمة العقار المعلنة والمحدد في سند الطابو.

يتم تقاسم قيمة رسوم الضريبة بمعدل 2% لكل طرف من أطراف العقد (البائع والمشتري) ولكن المتعارف عليه في تركيا أن تقع مسؤولة سداد تلك الضريبة على عاتق المشتري.

يستفيد المستثمرين أحياناً من شراء العقارات المعفية من رسوم الطابو بموجب موقعها ضمن مناطق التطوير العقاري وإعادة البناء أو التي تتحملها الشركة الإنشائية كنوع من أنواع جذب المشترين والمستثمرين.

رسوم تصديق عقود شراء العقار في تركيا:

تبلغ قيمة رسوم تصديق عقد شراء العقار في تركيا 1% من قيمة العقار، وهي العقود التي تبرم بين البائع والمشتري وتتضمن مجموعة من البنود تضمن حقوق المشتري والبائع وبمجرد التوقيع على العقود وتصديقها لدى النوتر التركي تكتسب سمتها القانونية وتجعلها مقبولة لدى المحاكم التركية.

ضريبة القيمة المُضافة:

تعرف هذه الضريبة بمصطلح KDV وتلتزم جميع المُنتجات المباعة في تركيا وتشمل كافة الأنشطة التجارية والصناعية والأعمال الحرة بالإضافة للبضائع المستوردة والخدمات وكذلك العقارات التركية.

ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية في تركيا هي 18% ، أما العقارات السكنية فإن نسبة ضريبة القيمة المُضافة تتباين بحسب مساحة العقار فإذا كانت مساحة العقار لا تزيد عن 150 متر مربع فإن قيمة الضريبة المُضافة فيها عند 1%، وبالنسبة للعقارات التي تزيد مساحتها عن 150 متر مربع فإن كل متر زيادة قيمة ضريبته عند 18%.

ضريبة الأرباح العقارية:

هي ضريبة خاصة لا تشمل جميع العقارات بل تفرض فرضه على التي يتم إعادة بيعها بمدة تقل عن 5 سنوات حيث تعتبر القوانين التركية أن العقارات التي تباع دون تلك المدة يقصد بها الاستثمار وتحقيق الربح وليس السكن.

إن الضريبة تأتي بحسب المادة رقم 80 من قانون ضريبة الدخل في تركيا وتحدد نتيجةً لفارق الربح بين سعر العقار عند شرائه وسعره عند بيعه، ويعفى صاحب العقار من سداد ضريبة الأرباح العقارية في الحالات التالية:

إذا بيع العقار بعد تجاوز تاريخ الشراء بمدة 5 سنوات.

في حال تم الحصول على العقار من خلال التوريث

الحصول على العقار عبر التبرع.

في حال كان فرق الربح أقل من 18 ألف ليرة تركية.

ضريبة العقارات الفاخرة:

وتسمى باللغة التركية Değerli konut vergi  تفرض على العقار الذي تزيد قيمته عن 5 ملايين ليرة تركية، وينص القانون ذو الرقم 7194 والتعديلات التي تم إجراؤها على قانون الضريبة العقارية ذو الرقم 1314 على أنه يتم فرض ضريبة “المسكن القيّم” من العقارات التركية التي تحمل صفة مسكن وتبلغ قيمتها الرائجة 5 مليون ليرة تركية وأكثر.

ضريبة الميراث في تركيا:

في حال وفاة صاحب عقار في تركيا فإنه يتم النظر إلى ورثته عبر الوصية التي كتبها أو قانون التوريث في تركيا، ليفرض بعدها ضريبة الميراث في تركيا على العقار حيث يتوجب على ورثة صاحب العقار الشرعيين والقانونيين تسديد ضريبة الميراث في تركيا من أجل نقل ملكية العقار من المورث إلى الوارثين أصولاً في مديرية الطابو والمسح العقاري في تركيا. ، إن قيمة ضريبة الميراث في تركيا تتراوح بين 1% و10% وذلك بحسب حالة الإقامة للورثة وموقع العقار نفسه.

ضريبة العقار السنوية:

حدد قانون الضرائب العقارية في تركيا قيمة هذه الضريبة بـ 0.002% من قيمة العقار المُسجل في الطابو ويتم سدادها على دفعتين الأولى بين اليوم الأول والأخير من شهر آذار/مارس سنوياً، والثانية بين اليوم الأول والأخير من شهر تشرين الأول/أكتوبر بشكل سنوي.

تسدد هذه الضريبة لصالح بلدية المنطقة التي يقع فيها العقار إما عبر التوجه لمبنى البلدية أو تحويل بنكي لحساب البلدية المصرفي، فإذا كانت قيمة العقار تبلغ 100 ألف دولار فإن قيمة هذه الضريبة تصل إلى 200 دولار سنوياً.

يتم تسديد ضريبة العقار السنوية للبلديات مُقابل خدمات إنارة الطرقات وتعبيدها وتنظيفها وتنظيم الشوارع وتخطيطها وتشجير الحدائق وزراعتها وما إلى ذلك من مرافق حكومية أخرى.

الضرائب الشهرية في تركيا:

تفرض على العقارات التركية الواقعة ضمن المجمعات السكنية الحديثة مقابل الخدمات الأمنية والاجتماعية والترفيهية من كاميرات المراقبة والاستعلامات والاستقبال والتنظيف والصيانة والمسابح والملاعب والحمامات التركية وغرف الساونا وغيرها وتحدد قيمتها بناءً على مساحة الشقة وعدد الغرف وتنوع الخدمات زيادة أو نقصان، وتسدد بشكل شهري لصالح إدارة المجمع السكني ولا تعتبر باهظة بل ضريبة تتناسب بشكل طردي مع تنوع الخدمات وجودتها وأقرب ما تكون من رسوم رمزية ضمن المستطاع.

يشكل الإعفاء الضريبي في تركيا أحد أبرز الأسباب والمزايا الحكومية الممنوحة للأجانب من أجل استقطابهم نحو سوق العقارات التركية للتملك فيها من أجل السكن أو الاستثمار العقاري أو الحصول على الجنسية التركية

مفهوم بالإعفاء الضريبي في تركيا:

أصدرت الحكومة التركية والمؤسسات المعنية في البلاد قانون الإعفاء الضريبي عن العقارات التركية بداية العام 2017 والذي ينص على إعفاء الأجانب والمواطنين الأتراك المقيمين بالخارج لمدة تزيد عن ستة أشهر من دفع ضريبة القيمة المُضافة عند شرائهم العقارات التركية بهدف تشجيعهم على التملك العقاري في تركيا.

نوع الضريبية المشمولة بنظام الإعفاء الضريبي في تركيا:

يشمل الإعفاء الضريبي ضريبة القيمة المضافة والتي تصل قيمتها 18% على العقارات التجارية، و1% للعقارات السكنية ذات المساحة التي تقل عن 150 متر مربع، أما العقارات التي تزيد عن 150 متراً فإن الأمتار الزائدة يتم احتسابها على 18%

الضرائب الغير مشمولة بالإعفاء الضريبي في تركيا:

رسوم نقل الملكية العقارية في تركيا 4%

الضرائب السنوية لصالح البلديات في تركيا 0.01%

العائدات الشهرية لصالح إدارة المجمعات السكنية مقابل الخدمات الترفيهية.

شروط الإعفاء الضريبي في تركيا:

من أجل الحصول على إعفاء ضريبي في تركيا يجب توفر الشروط التالية:

أن يتم تحويل كامل المبلغ المخصص لشراء العقار في تركيا من خارج البلاد بحوالة مصرفية إلى أي بنك مرخص في الجمهورية التركية عام أو خاص.

عدم وجود إقامة سارية الصلاحية في تركيا لمدة تزيد عن ستة أشهر.

الأوراق المطلوبة للحصول على الإعفاء الضريبي في تركيا:

إيصال بنكي يثبت تحويل قيمة العقار من خارج تركيا.

ورقة حكومية تؤكد عدم الإقامة في تركيا وتطلب من دائرة النفوس التركية أو رئاسة الهجرة وشؤون الأجانب.

كشف حركة يتم استخراجه من مديرية الأمن العام لمعرفة حركة المستثمر خلال الفترة الأخيرة من سفر وعودة إلى تركيا.

إن الإعفاء الضريبي يأتي ضمن سلسلة من التسهيلات والقوانين والتشريعات التي أصدرتها الحكومة التركية لتشجيع الأجانب على تملك العقارات التركية والاستثمار بها، ومن التسهيلات الأخرى أيضاً منح الأجانب الإقامات العقارية في تركيا والجنسية التركية بشروط وضوابط معينة.

تختلف أنواع الاستثمار العقاري بين استثمار قصير ومتوسط وطويل الأجل واستثمار في إعادة البيع واستثمار في الإيجار وكذلك استثمار وفق حالة العقار بين عقار جاهز وعقار قيد الإنشاء.

الاستثمار العقاري في تركيا:

هو نوع من أنواع التجارة في العقارات التركية التي تهدف لتحقيق الربح المادي الناتج عن الميزانية المطروحة في سوق العقارات التركية، وتنتج تلك الأرباح عن فارق سعر الشراء والبيع أو من خلال العائدات الإيجارية.

أنواع الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء:

تنقسم الاستثمارات في العقارات التركية قيد الإنشاء إلى قسمين رئيسيين تختلف معهما العائدات الربحية بالإضافة لاختلاف مدة انتظار العائدات بين كلٍ منهما وهذين النوعين هما:

الاستثمار في إعادة البيع للعقارات قيد الإنشاء بعد الاستلام مباشرةً:

تتمثل عملية الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء بشراء عقار ما لم تبدأ أعمال بناؤه بعد أو في مرحلة استخراج التراخيص أو في مرحلة الحفريات أو الطوابق الأولى ثم الانتظار مدة زمنية تتراوح بين عامان إلى خمسة أعوام ثم إعادة بيع العقار مباشرةً بمجرد تسليم العقارات الجاهزة من قبل الشركة الإنشائية وتحقيق عائدات ربحية ناتجة عن فارق سعر الشراء والبيع تتراوح بين 50% و300%.

وهذا الفارق الشاسع بين النسبتين يأتي بحسب تاريخ شراء العقار قيد الإنشاء ومرحلة البناء التي وصل إليها فمن المعروف أن أقل أسعار العقارات في تركيا هي التي لم تبدأ أعمالها وبعد وترتفع أسعار العقارات تدريجياً بالانتقال من مرحلة لأخرى ومراحل بناء العقارات في تركيا هي:

المرحلة الأولى: التخطيط والرسومات الهندسية وخرائط المشروع.

المرحلة الثانية: التعاقد مع صاحب أرض قابلة للإعمار من أجل بناء المشروع على أرضه.

المرحلة الثالثة: استخراج التراخيص اللازمة بعد إعداد تقرير التقرير

المرحلة الرابعة: بناء مكتب مبيعات وطرح مجسم المشروع الهندسي (الماكيت).

المرحلة الخامسة: فتح عمليات البيع الأولية لبعض العقارات في المشروع.

المرحلة السادسة: البدء بالحفريات ووضع الأساسات الإنشائية واستخراج طابو الارتفاق.

المرحلة السابعة: ارتفاع طوابق البناء واحداً بعد الآخر.

المرحلة الثامنة: الاكساء الداخلي والخارجي لمباني المشروع.

المرحلة التاسعة: تأسيس المرافق الاجتماعية والأمنية والترفيهية للمشروع.

المرحلة العاشرة: التشطيبات النهائية واستخراج الطابو التام (طابو الإسكان).

المرحلة الحادية عشرة: تسليم العقارات المكتملة لأصحابها

وبالانتقال من مرحلة لأخرى يرتفع سعر العقار وبالتالي كلما اقتربنا من المرحلة النهائية كلما شارفت أسعار العقارات على الاكتمال وبالتالي انخفاض نسبة الربح والعكس صحيح كلما تم شراء العقار في المراحل الأولى.

الاستثمار في إعادة بيع العقارات قيد الإنشاء بعد التعديل:

يرغب بعض المستثمر بتحقيق أرباح أعلى من الأرباح الناتجة عن شراء عقار قيد الإنشاء ثم إعادة بيعها مباشرةً بعد الاستلام، وتتم هذه الطريقة من خلال شراء عقار قيد الإنشاء والانتظار حتى الاكتمال ثم إضافة تعديلات عليها من تقسيمات جديدة ويمكن طلب ذلك من الشركة الإنشائية أثناء أعمال التشييد، بالإضافة لإمكانية وضع ديكورات داخلية من أسقف مستعارة وإضاءة مخفية وورق جدران وتأثيث العقار بالكامل ثم إعادة بيعه مرة أخرى بعد حساب كامل التكاليف وإضافة الأرباح.

يشكل الاستثمار العقاري في العقارات التركية قيد الإنشاء فرصة استثمارية كبيرة ينصح باستغلالها سيما أن فارق الربح بين الشراء وإعادة البيع كبير بل كبير جداً ولا يمكن أن ينتج عن أي نوع من أنواع الاستثمارات الأخرى وبمدة قياسية لا تتخطى خمسة أعوام وهو زمن قصير قياساً بنسبة الأرباح التي يجنيها.

يبرز سوق عقارات إسطنبول كأهم سوق عقاري في تركيا على الإطلاق كما يتسم بمنافسة كبرى أسواق العقارات في العالم لما تحظى به مدينة القارتين من عوامل ومزايا مهمة كالموقع الممتد على قارتين والواقع السياحي والاقتصادي والطبيعة والمناخ وغيرها من المقومات الأخرى.

أبرز مناطق إسطنبول لتملك العقارات التركية 2023:

تحتضن إسطنبول 39 بلدية موزعة بين 25 بلدية في إسطنبول الأوروبية و14 بلدية في إسطنبول الآسيوية، ومن بين هذه المناطق والبلديات تبرز 10 مناطق عقارية مهمة تصلح للسكن أو الاستثمار أو كلاهما معاً وهذه المناطق العشرة هي:

1-باشاك شهير:

تتصدر منطقة باشاك شهير الواقعة في الشطر الأوروبي لمدينة إسطنبول وفي وسطه تقريباً أهم مناطق إسطنبول للتملك العقاري بفضل موقعها واختيارها من قبل الحكومة التركية لتكون مركز إسطنبول الجديد عبر بناء المشاريع الإنمائية الحكومية ضمن رؤية 2023 كمدينة باشاك شهير الطبية وميدان باشاك شهير الأكبر في تركيا، وتصنف باشاك شهير من بين المناطق المحافظة الجاذبة للعائلات العربية والخليجية على وجه الخصوص عدا عن ضمها مساحات خضراء واسعة أبرزها وادي باشاك شهير الأخضر.

2-بيوك تشكمجة:

تمتد منطقة بيوك تشكمجة في غرب مدينة إسطنبول بشطرها الأوروبي وتعرف بأنها منطقة فلل فاخرة ومشاريع سكنية معاصرة بفضل موقعها بين بحر مرمرة والبحيرة الشهيرة عدا عن توسطها طريقي المدينة السريعين E-5  و E-80

3-كارتال:

تمتد منطقة كارتال على ضفاف بحر مرمرة وتتقابل مباشرةً مع جزر الأميرات الساحرة في الشطر الأوروبي لمدينة إسطنبول وتعرف بجودة بنيتها التحتية وأبراجها السكنية وإطلالاتها البحرية عدا عن الإطلالات على غابات آيدوس الطبيعية.

4-باسن إكسبريس:

تأتي أهمية طريق باسن إكسبريس من كونه الرابط الرئيسي بين طريقي المدينة السريعين E-5 و E-80 وامتداده بين أربع بلديات رئيسية في إسطنبول الأوروبية “كوتشوك تشكمجة، بهشلي إيفلر، باشاك شهير، بغجلار”، ممثلاً العصب التجاري لإسطنبول بعد مسلك وقد شهد الطريق إعادة إعمار وتأهيل حكومي بالكامل مع تغيير سمته من صناعية لتجارية بعد نقل المعامل منه واستبدالها بالشركات التركية والعالمية وكبرى فنادق العالم والمدارس العربية والدولية ومكاتب الطيران كونه أقرب الطرق التجارية على مطار إسطنبول الدولي.

5-أسكودار:

تمتد أسكودار على ضفاف مضيف البوسفور غرباً وشواطئ بحر مرمرة جنوباً في الضفة الآسيوية لمدينة إسطنبول وتحيط بها الغابات الآسيوية من جهتي الشمال والشرق وتعرف بأنها من أقدم مناطق إسطنبول وتشتهر بمبانيها التراثية وتناغمها مع المجمعات العقارية الحديثة، أهم أحيائها تشنغلكوي وتشامليجا.

6-ساريير:

تتقابل مع منطقة أسكودار وتتربع في الشطر الأوروبي لإسطنبول ممتدة على ضفاف مضيق البوسفور شرقاً والبحر الأسود شمالاً وغابات بلغراد غرباً وتحاذي مراكز مدينة إسطنبول جنوباً ومن أهم أحيائها مسلك العصب التجاري الأول لإسطنبول وحي زكريا كوي الذي يشتهر بضم أفخم الفلل في إسطنبول إلى جانب أجزاء من غابات بلغراد

7-مالتبيه:

تتوسط الجزء الآسيوي لإسطنبول وتمتد على ضفاف بحر مرمرة وتعرف بأنها من أقرب المناطق على مطار صبيحة غوكشن الدولي وتضم مجمعات عقارية سكنية وتجارية فاخرة ومراكز تسوق عصرية مثل مالتبيه بيازا مول ومنطقة المارينا السياحية وأكبر متنزه ساحلي في العالم.

8-كوتشوك تشكمجة:

تقع في الشطر الأوروبي لمدينة إسطنبول تحدها باشاك شهير شمالاً وأفجلار جنوباً وبكركوي شرقاً وبهشة شهير غرباً، وتعرف ببحيرتها الساحرة التي تصب مياهها في بحر مرمرة وذات طابع سكني عائلي بامتياز، وقد اكتسب مزايا استثمارية في السنوات الأخيرة بعد اختيارها من قبل الحكومة التركية في السنوات الأخيرة منطلقاً لإنشاء مشروع العصر قناة إسطنبول المائية الممتد من شمال بحيرة كوتشوك تشكمجة وصولاً إلى البحر الأسود في منطقة أرناؤوط كوي مروراً بأراضي باشاك شهير مشكلاً بوسفوراً ثانياً لإسطنبول.

9-كاغيت هانة:

أكبر مشروع تطوير وتأهيل عمراني على مستوى إسطنبول وتركيا بهدف توسعة مراكز إسطنبول كون كاغيت هانة تحاذي المراكز تماماً وتمتد بينها وبين غابات بلغراد ويشطرها طريق E-80 الدولي إلى شطرين وتقترب من خليج القرن الذهبي.

10-عمرانية:

تقع في إسطنبول الآسيوية وتحيط بها مناطق أسكودار وكادي كوي وسنجاك تبيه، وتقترب من مضيق البوسفور وبحر مرمرة، وتنبع أهميتها من اختيارها من قبل الحكومة التركية موقعاً لبناء وتشييد مركز إسطنبول للتمويل الدولي في حي آتاشهير الذي فتح أبوابه في نيسان/أبريل 2023 ويهدف لتحويل عمرانية وإسطنبول إلى أكبر مركز للتمويل الدولي في آسيا وأوروبا.