الوسم: العقارات التركية

مفهوم وثيقة الطابو العقارية:

الطابو أو سند الملكية العقارية هو عبارة عن وثيقة تُنظم أمور العقارات في تركيا والعالم وتنص على اسم صاحب العقار ومعلوماته الشخصية إلى جانب معلومات حول العقار وأرقام المسح العقاري وموقع العقار ضمن المدينة والمنطقة والبلدية، وتعتبر مديرية الطابو والمسح العقاري التابعة لوزارة البيئة والتحضر والتغيير المناخي هي الجهة المسؤولة عن منح وثيقة الطابو العقاري.

يتم منح الطابو في تركيا لصاحب العقار حصراً الذي يعدّ المالك القانوني أما الأشخاص المالكين لحقوق أخر في العقار نفسه غير حق الامتلاك كالمؤجر أو الراهن لا يتم منحهم مثل هذه الوثيقة.

إما إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص يصدر سند طابو واحد فقط يسجل فيه حصة كل شخص من المالكين.

ماذا تتضمن وثيقة الطابو العقاري؟

يتناول الطابو في تركيا اسم المالك وفي حال تم ذكر الاسم بدون تحديد نسبة فهذا يعني أن العقار بأكمله مملوك لشخص واحد فقط.

وعند ذكر نسبة مُعينة 4/1 على سبيل المثال فهذا يعني أن هُناك شريك أو أكثر في العقار وأن الشخص المذكور يمتلك نسبة من العقار يتم تسجيلها في السند نفسه.

ويذكر سند الطابو أيضاً معلومات عن العقار من ناحية المدينة والمنطقة والموقع والمساحة وارتفاع الطابق وعدد الغرف وغيرها من التفاصيل إلى جانب سعر العقار بالليرة التركية.

أنواع الطابو في تركيا:

تختلف أنواع الطابو في تركيا بحسب نوع العقار وحالته وهذه الأنواع هي:

الطابو الزراعي:

يمنح هذا النوع من الطابو في تركيا للعقارات الزراعية مثل الأراضي والحقول والبساتين والمزارع والأحواش وتشمل الأراضي الصالحة للزراعة على امتداد الخارطة التركية.

سندات البناء:

هي عبارة عن وثائقتذكر معلومات عامة عن العقار دون التطرق للمعلومات الخاصة بالأقسام المُستقلة من العقار ما يعني أن العقار يُسجل على أنه كتلة واحدة وليس أقسام مثل الشقق المُستقلة والمخازن والمصانع.

سندات الارتفاق العقاري:

تسجل هذه السندات كل جزء من أجزاء العقار على حدة حيث يتم تخطيط مشروع ملاءم للبناء فوق قطعة أرض مُعينة ثم تؤخذ موافقة البناء وبعدها يتم تقسيم المشروع أقساماً مثل الشقق والمكاتب داخل البناء نفسه.

ويُنظم لكل جزء منها سند خاص يحدد موقع القسم المُستقل والمعلومات المتعلقة به دون النظر فيما إذا تم البدء بإعمار المشروع أم لا ويتطرق أيضاً إلى جنس العقار بأنها أرض قابلة للإعمار أو أرض زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من تشييد المشروع وعقب الانتهاء من أعمال البناء وإصدار موافقة الإسكان يتم تخصيص سندات ملكية للعقار.

الارتفاق الطابقي:

يُسمى هذا النوع من الطابو بـ “الارتفاق الطابقي” وبالتركية Kat irtifakı وتقع مسؤولية استخرجه على مُتعهد الإنشاءات أو الشركة الإنشائية بهدف الحصول على التمويل اللازم للمشروع ويُحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك وفي سجل الارتفاق الطابقي وفي تركيا تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار الطابو ما يُعطيه صفة سند الارتفاق ولا يعتبر سند ملكية تام.

سند الملكية التام:

وتختلف سندات الملكية والارتفاق عن سندات الأرض الزراعية والأراضي القابلة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها إذا يحدد في هذه السندات رقم الشقة أو القسم المُستقل وموقعه في البناء وحصته من الارض المُشيد عليها البناء.

سند الملكية التام أو Kat Mülkiyeti هي عبارة عن سند تُسجل فيه ملكيّة العقارات  بعد اكتمال بنائها بشكل تام وتحدد الأقسام المُستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل جزء على حدة ويُنظم لكل قسم منها سند ملكية تام خاص به يبيّن ملكية صاحب السند على القسم المُستقل في البناء المذكور.

وعند توفر هذه المعلومات في سند الطابو فهذا يعني أن العقار لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري، أما في حال تسجيل رقم القسم المُستقل وموقعه وحصته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصة به وجنسه بأنه أرض قابلة للإعمار فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق ارتفاق وعند ذكر نوع العقار على أنه عمارة أو فيلا أو شقة فهذا يعني أن العقار المقصود قد حصل على حق الملكية التام حيث يتم معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو “ملكية تامة، ارتفاق، ملكية انتقالية”.

موافقة الإسكان:

تصدر موافقة الإسكان من قبل البلدية التي يقع فيها العقار بحسب معايير مُحددة تبين بأن البناء قد تم تشييده وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المُصدّق، وللحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي فرضتها السلطات المعنيّة في تركيا كوجود سلّم للحرائق وحالات الطوارئ وأن يكون العقار مقاوماً للزلازل وتوفر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها.

يتولى المقاول أو الشركة الإنشائية المُنفذة للمشروع مهام الحصول على موافقة الإسكان وعقد الحصول على موافقة الإسكان يتم تحويل سندات ارتفاق جميع المُشترين لسندات ملكية تامة.

تمنح الإقامة العقارية في تركيا من قبل رئاسة الهجرة التركية وشؤون الأجانب بشروط معينة ويتمتع حاملها بالعديد من المزايا داخل تركيا، وتعتبر الإقامة العقارية من أنواع الإقامات في تركيا حيث يحصل الأجانب على تراخيص الإقامة وفقاً لسبب تواجدهم في تركيا

شروط الحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

من أجل الحصول على الإقامة العقارية في تركيا يجب الالتزام بالشروط التالية:

شراء عقار سكني في تركيا (شقة، فيلا..)

يجب أن تكون قيمة العقار عند 200 ألف دولار

أن يكون صاحب العقار من بين الجنسيات التي يحق لها التملك العقاري في تركيا

أن يكون العقار حاصلاً على أي نوع من أنواع الطابو في تركيا

أن يكون العقار بعيداً عن المؤسسات الأمنية والحكومية التركية بمسافة 400 متر على الأقل.

الأوراق المطلوبة للحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

طابو عقاري في تركيا (ارتفاق أو تام)

تقرير التقييم العقاري الذي يبين أن قيمة العقار تتناسب مع الولاية

جواز سفر ساري الصلاحية لمدة 6 أشهر على الأقل

صورة عن ختم الدخول إلى تركيا

صورة عن جواز السفر الأجنبي مترجمة للتركية ومصدقة من قبل النوتر

الرقم الضريبي لصاحب العقار

صور شخصية

استمارة طلب الإقامة في تركيا

تأمين صحي ساري المفعول

رسوم طلب الإقامة

خطوات الحصول على الإقامة العقارية في تركيا:

الدخول إلى الموقع الإلكتروني الخاص بطلب الإقامة في تركيا (اضغط هنا)

اختيار اللغة المفضلة بين التركية أو الإنجليزية أو العربية

تعبئة الاستمارة بالمعلومات الشخصية

يختار النظام الإلكتروني أقرب موعد

طباعة ورقة الموعد

التوجه في يوم وساعة الموعد إلى فرع رئاسة الهجرة مع الأوراق المطلوبة

تسليم الأوراق للموظف الذي يتأكد من توفر كافة المستندات

يطلب من صاحب الطلب سداد رسوم الإقامة عبر النافذة المخصصة لذلك

يضاف إيصال سداد الرسوم إلى الملف

يمنح الموظف صاحب الطلب رقم متابعة

تستغرق دراسة الطلب من أسبوع إلى 90 يوماً

بعد الموافقة ترسل بطاقة الإقامة عبر مؤسسة البريد التركي PTT لعنوان صاحب الطلب.

مزايا الإقامة العقارية في تركيا:

السكن في تركيا بشكل شرعي وقانوني

حصول عائلة صاحب العقار على تراخيص إقامة في تركيا

السفر والعودة إلى تركيا متى شاء بشرط طلب التجديد قبل الانتهاء بمدة 60 يوماً

إمكانية تجديد الإقامة بسهولة سنوياً بشرط الإبقاء على العقار

تلقي التعليم المجاني لأبناء صاحب العقار في المدارس الحكومية التركية

الطبابة المجانية في المستشفيات الحكومية التركية

استبدال الإقامة العقارية بالإقامة الدائمة في تركيا بعد مضي 8 سنوات على حملها

نشر موقع هيئة الإحصاء التركية الرسمي تقريراً عن أرقام مبيعات العقارات في تركيا في شهر أيلول/ سبتمبر الماضي والفترة المتراوحة بين شهري يناير وأيلول الماضيين من العام 2023.

مبيعات شهر سبتمبر تتجاوز مائة ألف عقار:

وصلت مبيعات شهر سبتمبر الماضي إلى 102 ألف و656 عقار، وجاءت إسطنبول في المرتبة الأولى بين الولايات التركية ببيعها 15 ألف و247 عقار وبنسبة 14.9% على مستوى الولايات التركية، تلتها مدينة أنقرة ببيعها 9048 عقار، وإزمير ثالثاً بـ 5476 عقار.

تركيا تقترب من بيع مليون عقار منذ مطلع 2023:

اقتربت تركيا من بيع مليون عقار في مجمل مناطق البلاج حيث سجلت التسعة أشهر الأولى من العام الحالي وصل إلى 900 ألف و74 عقار

بيع أكثر من 160 ألف عقار مرهون:

باعت تركيا ثمانية آلاف و446 عقاراً مرهوناً في شهر سبتمبر الفائت، فيما وصل عددها إلى 160 ألف و884 بين شهري كانون الثاني وأيلول الفائتين من العام الجاري.

قرابة 800 ألف من العقارات الأخرى:

سجل تقرير الهيئة الحكومية بيع 94 ألف و210 عقاراً خلال الشهر الماضي، وإجمالي الفترة منذ مطلع العام حتى آخر أيام أيلول وصلت إلى 739 ألف و190 من العقارات الأخرى.

مبيعات العقارات المباشرة في تركيا:

بلغت مبيعات العقارات المباشرة في تركيا خلال شهر سبتمبر 30 ألف و488 عقار فيما سجلت كامل الفترة من أول العام 268 ألف و579 عقار مباشر.

بيع مئات آلاف العقارات المستعملة في 2023:

شهدت تركيا بيع 72 ألف و168 عقاراً في شهر أيلول الماضي، بينما سجل إجمالي العقارات المستعملة المباعة منذ مطلع العام 631 ألف و477 عقار.

الأجانب يشترون 2930 عقار في سبتمبر 2023:

كشفت هيئة الإحصاء التركية عن شراء الأجانب الأجانب 2930 عقار بحصة 2.9% من إجمالي مبيعات العقارات التركية خلال شهر أيلول الماضي، واحتلت أنطاليا قائمة المدن الأكثر بيعاً لعقاراتها للأجانب في أيلول بواقع 1070عقار ثم إسطنبول 978 عقار وثالثاً مرسين 211 عقار.

مبيعات العقارات التركية للأجانب تتجاوز 28 ألف عقار منذ بدايةً 2023:

وصل كامل عدد العقارات التركية التي اشتراها الأجانب من مختلف الجنسيات منذ مطلع العام وحتى نهاية شهر أيلول من العام الجاري 28 ألف و64 عقار.

الجنسيات الأجنبية الأكثر شراءً للعقارات التركية في أيلول 2023:

1-روسيا 722 عقار

2-إيران 327 عقار

3-العراق 191 عقار

4-ألمانيا 148 عقار

5-أوكرانيا 122 عقار

6-كازاخستان 121 عقار

7-أذربيجان 98 عقار

8-الكويت 96 عقار

9-الصين 70 عقار

10-أفغانستان 62 عقار

11-الولايات المتحدة 60 عقار

12-مصر 59 عقار

13-السعودية 56 عقار

14-إنجلترا 53 عقار

15-قطر 40 عقار

16-اليمن 38 عقار

17-السودان 37 عقار

18-باكستان 36 عقار

19-إسرائيل 35 عقار

20-كندا 34 عقار

المصدر:

هيئة الإحصاء التركية

إن الضرائب العقارية في تركيا تسدد لصالح مديرية الضرائب في تركيا وتنجم عن تملك العقارات بمختلف أنواعها السكنية والتجارية وتتباين أنواع الضرائب العقارية في تركيا رسوم الطابو وضريبة القيمة المضافة والضرائب التي تدفع لمرة واحدة وضرائب شهرية وأخرى سنوية.

ضرائب العقار في تركيا 2023:

هي مجموعة من الرسوم تفرضها الدولة التركية على كل تداول العقارات التركية سواءً عن طريق البيع أو الشراء أو الرهن أو الهبة أو التوريث أو الإهداء، وتنقسم الضرائب العقارية في تركيا إلى عدة أنواع، كما أن هُناك مجموعة ضرائب تسدد عند شراء العقار وأخرى يجب تسديدها عند البيع.

ضريبة نقل الملكية العقارات التركية:

ضرائب أو رسوم الطابو وهي عبارة عن مبالغ ناتجة عن نقل ملكية عقار ما من شخص إلى أخرى، وحدد القوانين التركية رسوم نقل الملكية العقارية بنسبة 4% من قيمة العقار المعلنة والمحدد في سند الطابو.

يتم تقاسم قيمة رسوم الضريبة بمعدل 2% لكل طرف من أطراف العقد (البائع والمشتري) ولكن المتعارف عليه في تركيا أن تقع مسؤولة سداد تلك الضريبة على عاتق المشتري.

يستفيد المستثمرين أحياناً من شراء العقارات المعفية من رسوم الطابو بموجب موقعها ضمن مناطق التطوير العقاري وإعادة البناء أو التي تتحملها الشركة الإنشائية كنوع من أنواع جذب المشترين والمستثمرين.

رسوم تصديق عقود شراء العقار في تركيا:

تبلغ قيمة رسوم تصديق عقد شراء العقار في تركيا 1% من قيمة العقار، وهي العقود التي تبرم بين البائع والمشتري وتتضمن مجموعة من البنود تضمن حقوق المشتري والبائع وبمجرد التوقيع على العقود وتصديقها لدى النوتر التركي تكتسب سمتها القانونية وتجعلها مقبولة لدى المحاكم التركية.

ضريبة القيمة المُضافة:

تعرف هذه الضريبة بمصطلح KDV وتلتزم جميع المُنتجات المباعة في تركيا وتشمل كافة الأنشطة التجارية والصناعية والأعمال الحرة بالإضافة للبضائع المستوردة والخدمات وكذلك العقارات التركية.

ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية في تركيا هي 18% ، أما العقارات السكنية فإن نسبة ضريبة القيمة المُضافة تتباين بحسب مساحة العقار فإذا كانت مساحة العقار لا تزيد عن 150 متر مربع فإن قيمة الضريبة المُضافة فيها عند 1%، وبالنسبة للعقارات التي تزيد مساحتها عن 150 متر مربع فإن كل متر زيادة قيمة ضريبته عند 18%.

ضريبة الأرباح العقارية:

هي ضريبة خاصة لا تشمل جميع العقارات بل تفرض فرضه على التي يتم إعادة بيعها بمدة تقل عن 5 سنوات حيث تعتبر القوانين التركية أن العقارات التي تباع دون تلك المدة يقصد بها الاستثمار وتحقيق الربح وليس السكن.

إن الضريبة تأتي بحسب المادة رقم 80 من قانون ضريبة الدخل في تركيا وتحدد نتيجةً لفارق الربح بين سعر العقار عند شرائه وسعره عند بيعه، ويعفى صاحب العقار من سداد ضريبة الأرباح العقارية في الحالات التالية:

إذا بيع العقار بعد تجاوز تاريخ الشراء بمدة 5 سنوات.

في حال تم الحصول على العقار من خلال التوريث

الحصول على العقار عبر التبرع.

في حال كان فرق الربح أقل من 18 ألف ليرة تركية.

ضريبة العقارات الفاخرة:

وتسمى باللغة التركية Değerli konut vergi  تفرض على العقار الذي تزيد قيمته عن 5 ملايين ليرة تركية، وينص القانون ذو الرقم 7194 والتعديلات التي تم إجراؤها على قانون الضريبة العقارية ذو الرقم 1314 على أنه يتم فرض ضريبة “المسكن القيّم” من العقارات التركية التي تحمل صفة مسكن وتبلغ قيمتها الرائجة 5 مليون ليرة تركية وأكثر.

ضريبة الميراث في تركيا:

في حال وفاة صاحب عقار في تركيا فإنه يتم النظر إلى ورثته عبر الوصية التي كتبها أو قانون التوريث في تركيا، ليفرض بعدها ضريبة الميراث في تركيا على العقار حيث يتوجب على ورثة صاحب العقار الشرعيين والقانونيين تسديد ضريبة الميراث في تركيا من أجل نقل ملكية العقار من المورث إلى الوارثين أصولاً في مديرية الطابو والمسح العقاري في تركيا. ، إن قيمة ضريبة الميراث في تركيا تتراوح بين 1% و10% وذلك بحسب حالة الإقامة للورثة وموقع العقار نفسه.

ضريبة العقار السنوية:

حدد قانون الضرائب العقارية في تركيا قيمة هذه الضريبة بـ 0.002% من قيمة العقار المُسجل في الطابو ويتم سدادها على دفعتين الأولى بين اليوم الأول والأخير من شهر آذار/مارس سنوياً، والثانية بين اليوم الأول والأخير من شهر تشرين الأول/أكتوبر بشكل سنوي.

تسدد هذه الضريبة لصالح بلدية المنطقة التي يقع فيها العقار إما عبر التوجه لمبنى البلدية أو تحويل بنكي لحساب البلدية المصرفي، فإذا كانت قيمة العقار تبلغ 100 ألف دولار فإن قيمة هذه الضريبة تصل إلى 200 دولار سنوياً.

يتم تسديد ضريبة العقار السنوية للبلديات مُقابل خدمات إنارة الطرقات وتعبيدها وتنظيفها وتنظيم الشوارع وتخطيطها وتشجير الحدائق وزراعتها وما إلى ذلك من مرافق حكومية أخرى.

الضرائب الشهرية في تركيا:

تفرض على العقارات التركية الواقعة ضمن المجمعات السكنية الحديثة مقابل الخدمات الأمنية والاجتماعية والترفيهية من كاميرات المراقبة والاستعلامات والاستقبال والتنظيف والصيانة والمسابح والملاعب والحمامات التركية وغرف الساونا وغيرها وتحدد قيمتها بناءً على مساحة الشقة وعدد الغرف وتنوع الخدمات زيادة أو نقصان، وتسدد بشكل شهري لصالح إدارة المجمع السكني ولا تعتبر باهظة بل ضريبة تتناسب بشكل طردي مع تنوع الخدمات وجودتها وأقرب ما تكون من رسوم رمزية ضمن المستطاع.

يشكل الإعفاء الضريبي في تركيا أحد أبرز الأسباب والمزايا الحكومية الممنوحة للأجانب من أجل استقطابهم نحو سوق العقارات التركية للتملك فيها من أجل السكن أو الاستثمار العقاري أو الحصول على الجنسية التركية

مفهوم بالإعفاء الضريبي في تركيا:

أصدرت الحكومة التركية والمؤسسات المعنية في البلاد قانون الإعفاء الضريبي عن العقارات التركية بداية العام 2017 والذي ينص على إعفاء الأجانب والمواطنين الأتراك المقيمين بالخارج لمدة تزيد عن ستة أشهر من دفع ضريبة القيمة المُضافة عند شرائهم العقارات التركية بهدف تشجيعهم على التملك العقاري في تركيا.

نوع الضريبية المشمولة بنظام الإعفاء الضريبي في تركيا:

يشمل الإعفاء الضريبي ضريبة القيمة المضافة والتي تصل قيمتها 18% على العقارات التجارية، و1% للعقارات السكنية ذات المساحة التي تقل عن 150 متر مربع، أما العقارات التي تزيد عن 150 متراً فإن الأمتار الزائدة يتم احتسابها على 18%

الضرائب الغير مشمولة بالإعفاء الضريبي في تركيا:

رسوم نقل الملكية العقارية في تركيا 4%

الضرائب السنوية لصالح البلديات في تركيا 0.01%

العائدات الشهرية لصالح إدارة المجمعات السكنية مقابل الخدمات الترفيهية.

شروط الإعفاء الضريبي في تركيا:

من أجل الحصول على إعفاء ضريبي في تركيا يجب توفر الشروط التالية:

أن يتم تحويل كامل المبلغ المخصص لشراء العقار في تركيا من خارج البلاد بحوالة مصرفية إلى أي بنك مرخص في الجمهورية التركية عام أو خاص.

عدم وجود إقامة سارية الصلاحية في تركيا لمدة تزيد عن ستة أشهر.

الأوراق المطلوبة للحصول على الإعفاء الضريبي في تركيا:

إيصال بنكي يثبت تحويل قيمة العقار من خارج تركيا.

ورقة حكومية تؤكد عدم الإقامة في تركيا وتطلب من دائرة النفوس التركية أو رئاسة الهجرة وشؤون الأجانب.

كشف حركة يتم استخراجه من مديرية الأمن العام لمعرفة حركة المستثمر خلال الفترة الأخيرة من سفر وعودة إلى تركيا.

إن الإعفاء الضريبي يأتي ضمن سلسلة من التسهيلات والقوانين والتشريعات التي أصدرتها الحكومة التركية لتشجيع الأجانب على تملك العقارات التركية والاستثمار بها، ومن التسهيلات الأخرى أيضاً منح الأجانب الإقامات العقارية في تركيا والجنسية التركية بشروط وضوابط معينة.